Article publié dans la revue CCI infos de la Chambre de Commerce et d’Industrie du Tarn et Garonne d’octobre 2015

Les baux commerciaux à l’épreuve des lois Pinel et Macron

Le statut des baux commerciaux a été profondément modifié et complexifié par la loi du 18 juin 2014, dite “Loi Pinel” et son décret d’application :

– rétablissement de la résiliation triennale par la prohibition de principe des baux fermes de neuf ans,
– durée des baux dérogatoires portée a trois ans potentiellement renouvelables,
– suppression de l’lndice du Coût de la Construction (lCC) comme indice de référence remplacé par l’lndice des Loyers Commerciaux (lLC) et par l’lndice des Loyers des Activités Tertiaires (lLAT),
– contractualisation des charges récupérables,
– plafonnement de l’augmentation annuelle du loyer déplafonné,
– obligation d’établir un état des lieux et un inventaire,
– etc.

Cette loi n’en demeure pas moins décevante au regard des attentes des professionnels, non seulement parce qu’elle est sujette à de multiples interprétations, mais également parce qu’elle ne permet pas d’atteindre les objectifs poursuivis : progression moins rapide des loyers commerciaux et moins de précarité pour les preneurs, plus de sécurité et de garanties pour les bailleurs.

Un an après son adoption, la Loi Pinel vient d’être déjà modifiée par la Loi Macron, promulguée le 7 août dernier, s’agissant de la forme des notifications entre les parties au bail. Alors que, dans la Loi Pinel, le preneur comme le bail leur pouvait donner congé par lettre recommandée avec accusé de réception en lieu et place de l’acte d’huissier, désormais, seul le preneur dispose de cette faculté.

La lettre recommandée a également été consacrée, par la Loi Macron, comme modalité de notifrcation usuelle, pour le preneur uniquement, pour adresser une demande de renouvellement, pour répondre à une offre de local de remplacement, pour exercer son droit de priorité en cas de reconstruction, pour informer le bailleur de son intention de procéder à une déspécialisation partielle ou demander son autorisation pour une déspécialisation totale, avec tous les risques d’insécurité juridique que cela comporte. Le recours à un professionnel du droit s’avère aujourd’hui essentrel, tant au stade de la rédaction de vos contrats de bail pour s’assurer de leur conformité aux nouvelles dispositions légales, au cours de la vie du contrat, qu’en cas de litige, le contentieux des baux commerciaux ayant encore de beaux jours devant lui.